2024第6期p64-p82

作者：辜明安，法学博士，西南财经大学必赢3003no1线路检测中心教授；李安宁，西南财经大学必赢3003no1线路检测中心博士研究生。

摘 要：最高人民法院《商品房消费者权利保护批复》赋予商品房消费者“房屋交付请求权”和“价款返还请求权”以“超级”优先效力，由此确立了商品房消费者的“超级优先权”。此“超级优先权”并非民法现有权利体系的应然权利，而是在现实约束条件下基于消费者权益保护的司法政策而确立的裁判规则。因法政策与民法体系的矛盾，“事实物权”“中间型权利”“物权期待权”理论难以解释“超级优先权”的优先顺位，只能基于法政策解释其优先性。同时，基于“超级优先权”的法政策属性，须根据“房屋交付请求权”与“价款返还请求权”的不同情况严格其构成要件。“房屋交付请求权”应以房屋买卖合同继续履行的可能为前提；其他情形商品房消费者利益的保护应通过“价款返还请求权”实现。因《商品房买卖合同司法解释》第21条的规范效力，“价款返还请求权”的范围要视消费者是否解除买卖合同与贷款合同之具体情况而定。

关键词：商品房消费者；超级优先权；特殊债权